任意売却の流れ

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際に、ご自宅を売却する手段のひとつです。

住宅ローンを組んでご自宅等を購入したが、何らかのご事情によって、住宅ローンの返済が困難になってしまったという場合に、住宅ローンの抵当権の対象となっているご自宅等を法的な競売を経ずに売却する手続きです。

競売は裁判所が管理し、市場価格よりも安価な値段で売却されることが一般的ですので、これを回避し、市場価格と同じ程度の不動産相場で売却できるように、任意売却を選択するというケースが考えられます。

任意売却の流れは、不動産の売却とは異なる点もあります。

以下、住宅ローンの返済が困難になってから、任意売却が終了するまでの流れを説明します。

住宅ローン借入時の契約には、通常返済を一定期間滞納した場合には期限の利益を喪失するという条項が含まれています。

期限の利益を喪失すると、住宅ローンを貸し付けている金融機関等から期限の利益を喪失した旨の通知が届き、残債を一括で支払わなければならなくなります。

また、住宅ローン自体は滞納していなくても、住宅ローンを組んでいる金融機関の住宅ローン以外の債務について任意整理する場合も、期限の利益は喪失します。

期限の利益を喪失した場合、抵当権が実行される前に、不動産会社に住宅ローンが残っている不動産の売却の相談をします。

任意売却は通常の不動産売却とは異なる手順で行われますので、不動産会社に相談する際にはしっかりと事情や経緯を説明します。

不動産が高く売れるほど、任意売却後の住宅ローンの残債額を減らすことができます。

そのため、複数の不動産会社に相談し、査定をしてもらうことをお勧めします。

そして、任意売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産売却の媒介契約をします。

任意売却をするためには、不動産に設定された抵当権を解除する必要があります。

そのため、任意売却をすることが決まりましたら、住宅ローン会社へ連絡し、任意売却をすることの承諾を得る必要があります。

任意売却の際の売却価格は、住宅ローンが回収できる金額と直結するため、実務においては、任意売却を担当する不動産会社と住宅ローン会社の間での調整が行われます。

不動産会社を通じて買手が見つかったら、売買契約を締結します。

売買契約締結後、家財道具の撤去等をして、引き渡しができる状態になったら、売主、買主、不動産業者、司法書士が金融機関に集まり、売買代金の支払と不動産の引き渡し（いわゆる決済）をして任意売却は終了します。